95
Koopwoning & Huurrecht – Wetboek
Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4 Huur Afdeling 5. Huur van woonruimte
Onderafdeling 1. Algemeen. Artikel:
232 233
234 235
236 237
238 239
240 241
242 243
244 245
Onderafdeling 2. Huurprijzen en andere vergoedingen. Artikel:
246 247
248 249
250 251
252 253
254 255
256 257
258 259
260 261
262 263
264 265
Onderafdeling 3. Medehuur en voortzetting van de huur. Artikel:
Onderafdeling 4. Het eindigen van de huur. Artikel:
271 272
273 274
275 276
277 278
279 280
281 282
Onderafdeling 1. Algemeen
- Deze afdeling is uitsluitend van toepassing op huur van woonruimte.
- Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte
betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. - De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn
gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op
huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van
een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan
dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest. - De artikelen 206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en
2 en 281 zijn niet van toepassing op de huur van woonruimte in gebouwen, welke aan
een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak
zijn bestemd.
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen
of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft
en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke
voorzieningen buiten de woning.
Onder woonwagen wordt verstaan een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst
op een standplaats, in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en waarvoor
een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste
lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend.
Onder standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen,
waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven,
andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.
- In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die
de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt. - Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik
van de woonruimte. - Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning
van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur
kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt
als servicekosten.
Onder huurcommissie wordt verstaan de huurcommissie bedoeld in artikel 3a van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Onder Onze Minister wordt verstaan de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie.
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten
worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening
van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen
kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen
in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van de krachtens dit artikel vastgestelde
bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
- Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214 van Boek 6 kan niet ten
nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207,
208 en 217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen
en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. - Van de artikelen 216 lid 3, 224 lid 2 en 230 kan niet ten nadele van de huurder
worden afgeweken.
- Indien woonruimte in een gebouwde onroerende zaak voorzieningen behoeft als bedoeld
in lid 2, kan de rechter op verzoek van de huurder bepalen dat de verhuurder verplicht
is deze verbetering op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid
heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding
staat tot deze kosten. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden
afgeweken. - Voorzieningen als bedoeld in lid 1 zijn:
- het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies;
- het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte;
- het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel
met een opwekkingsrendement van ten minste 80%, indien de bestaande verwarmingsketel
ten minste tien jaren oud is.
In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde
geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige
woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan
aan een ander in gebruik te geven.
In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte worden nadere regels gegeven aangaande
huurprijzen en andere vergoedingen.
Onderafdeling 2. Huurprijzen en andere vergoedingen
Paragraaf 1. Huurprijzen
Ter zake van huur gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen, voorzover
uit deze onderafdeling niet anders voortvloeit.
De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 249, 251,
259, 261 lid 1 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur,
die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang
van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag
per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte vastgesteld bedrag, indien
- die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is tot stand gekomen, dan wel,
- die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is tot stand gekomen op of na 1 juli 1989.
- De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst
dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht
is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252 en 253. Gedurende het bestaan
van een dergelijk beding is toepassing van de artikelen 252 en 253 uitgesloten.
Indien een dergelijk beding niet meer van kracht is, kan vanaf een tijdvak van twaalf
maanden na het tijdstip waarop laatstelijk toepassing is gegeven aan het beding,
aan de hiervoor genoemde artikelen toepassing worden gegeven. - Leidt toepassing van een beding als bedoeld in lid 1 tot verhoging van de huurprijs
met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale
huurverhogingpercentage
als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan
is het beding nietig voorzover zij tot dit hogere percentage leidt en geldt de huurprijs
als verhoogd met het door Onze Minister vastgestelde maximale
huurverhogingpercentage.
De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met
betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is
ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van
de overeengekomen huurprijs.
- De huurprijs kan op verzoek van de verhuurder worden verhoogd op de wijze voorgeschreven
in de artikelen 252 en 253:- gedurende het eerste tijdvak van twaalf maanden na de dag van ingang van de huur
ten hoogste eenmaal, en - telkens tegen het einde van elkaar opvolgende tijdvakken van twaalf maanden na
hetzij het ingaan van de onder a bedoelde verhoging, hetzij bij gebreke van zodanige
verhoging de dag van ingang van de huur.
- gedurende het eerste tijdvak van twaalf maanden na de dag van ingang van de huur
- Een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 is niet mogelijk, zolang er tussen
huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen
12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, geconstateerde gebreken ten
aanzien van de woonruimte zijn opgeheven. - In afwijking van lid 1 kan de huurprijs worden verhoogd tegen het einde van een
tijdvak dat even zoveel korter dan twaalf maanden is als het daaraan voorafgaande
tijdvak langer dan twaalf maanden is geweest. - De huurprijs kan op verzoek van de huurder worden verlaagd op de wijze voorgeschreven
in de artikelen 252 en 254.
Bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs in enig
tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd, zijn nietig, tenzij
het gaat om het geval van artikel 255.
- Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor
de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan. - Het in lid 1 bedoelde voorstel dient te vermelden:
- de geldende huurprijs;
- het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs;
- de voorgestelde huurprijs;
- de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs;
- de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft
tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken, en de gevolgen die deze onderafdeling
verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren.
- Voor het doen van een voorstel tot verlaging van de huurprijs dient een waardering
van de kwaliteit van de woonruimte als bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte te worden verstrekt. - Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding
van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b,
d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs
verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door
het verzuim is benadeeld.
- Indien de huurder voor het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens
het voorstel had moeten ingaan, schriftelijk verklaart met het voorstel van de verhuurder
niet in te stemmen, kan de verhuurder tot zes weken na dat tijdstip onder overlegging
van een afschrift van dat voorstel en van voornoemde verklaring van de huurder de
huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. - De huurder kan de huurcommissie binnen drie maanden na het in lid 1 bedoelde
tijdstip verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, indien:- hij noch vr het in lid 1 bedoelde tijdstip de daar bedoelde schriftelijke verklaring
doet, noch door het betalen van de voorgestelde huurverhoging doet blijken met die
verhoging in te stemmen, en - de verhuurder hem binnen zes weken na het in lid 1 bedoelde tijdstip bij aangetekend
schrijven nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld, waarbij een afschrift
van het voorstel is gevoegd, en hij met het voorstel tot huurverhoging niet instemt.De huurder legt bij dit verzoek een afschrift over van het voorstel en van dat schrijven.
- hij noch vr het in lid 1 bedoelde tijdstip de daar bedoelde schriftelijke verklaring
- De huurder wordt geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang
van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen
indien hij, na ontvangst van het in het tweede lid bedoelde schrijven, niet binnen
drie maanden na die datum van ingang een verzoek tot de huurcommissie heeft gericht. - Indien de huurder het in het tweede lid bedoelde verzoek doet, stelt de huurcommissie
de verhuurder daarvan onverwijld in kennis. - Indien de verhuurder een voorstel als bedoeld in artikel 252 lid 1 aanhef bij
aangetekend schrijven heeft gedaan, kan hij, indien voldaan is aan lid 2 onder a,
binnen zes weken na het in lid 1 bedoelde tijdstip de huurcommissie verzoeken uitspraak
te doen over de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder legt bij dit verzoek
een afschrift over van het voorstel en een bewijs van aangetekende verzending.
Indien de verhuurder met een voorstel van de huurder tot verlaging van de huurprijs
niet instemt, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging
blijkens het voorstel had moeten ingaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te
doen over de redelijkheid van het voorstel.
- De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege
de verhuurder:- voorzieningen zijn aangebracht die verband houden met een maatregel die gericht
is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte, bij het
normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt, in de kosten waarvan ingevolge enige
wettelijke regeling een financile tegemoetkoming is verleend, of - veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van
gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht
kan worden te zijn gestegen en die niet ingrepen zijn als bedoeld onder a,is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot
de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen
met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij
toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte als redelijk is aan te merken.
- voorzieningen zijn aangebracht die verband houden met een maatregel die gericht
- Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van
de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de
ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een
uitspraak te doen. - Onder gehandicapte in het eerste lid wordt verstaan een persoon die ten gevolge
van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.
Artikel 256 [Vervallen per 01-04-2007]
- Voor de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van
artikel 207 lid 1 in verbinding met artikel 242 geldt een met inachtneming van de
volgende leden toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de
dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de
verhuurder. - Is de vordering van de huurder gegrond op een tekortkoming die krachtens artikel
241 als een gebrek heeft te gelden, dan kan de huurder, in plaats van zijn vordering
binnen de in lid 1 bedoelde termijn bij de rechter in te stellen, binnen zes maanden
na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek heeft kennis
gegeven aan de verhuurder, de huurcommissie verzoeken over de vermindering uitspraak
te doen overeenkomstig de in artikel 16 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte bedoelde algemene maatregel van bestuur. De huurder kan eerst een verzoek
tot de huurcommissie richten, indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang
van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven
aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. - Na het verstrijken van de in de voorgaande leden bedoelde termijn van zes maanden
kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een
langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering
of het indienen van het verzoek.Paragraaf 2. Andere vergoedingen
Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en
bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs
is vastgesteld, stelt de huurcommissie op verzoek van de huurder de huurprijs vast
en het voorschotbedrag voor de servicekosten. Een dergelijk verzoek kan ook door
de verhuurder worden gedaan, indien de overeengekomen prijs lager is dan 55% van
de krachtens artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldende
maximale huurprijsgrens.
- De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten beloopt
het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen of, bij gebreke van
overeenstemming, het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening
daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding
voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. - De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken
van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitstoverzicht van de in dat kalenderjaar
in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening
daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een
kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar
vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over
die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op. - Bij beindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld
betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beindiging
reeds is verstreken. - De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van
het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag
liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.
- Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over
een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten, kan de
huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen. - Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan n tijdvak van ten hoogste twaalf
maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan
worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2
genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.
- Het voorschotbedrag dat de huurder krachtens overeenkomst of rechterlijke uitspraak
ter zake van de servicekosten verschuldigd is, mag, tenzij na het ingaan van de
huur anders is overeengekomen, slechts worden verhoogd:- met ingang van de dag, volgend op het einde van de betalingstermijn waarin de
overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten heeft plaatsgevonden
dan wel met ingang van de betalingstermijn met ingang waarvan die uitbreiding heeft
plaats gevonden; - met ingang van de dag, volgende op de betalingstermijn, waarin het laatste overzicht,
bedoeld in artikel 259, aan de huurder is verstrekt met dien verstande dat elk overzicht
slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden.
- met ingang van de dag, volgend op het einde van de betalingstermijn waarin de
- De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten
en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking
heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd
kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder
die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke
kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70%
van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid
van het voorstel. - Indien het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is
dan de te verwachten servicekosten, kan de huurcommissie op verzoek van de huurder
het voorschotbedrag verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot
die kosten.Paragraaf 3. Slotbepalingen
- Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld
in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen
wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat
aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter
heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. - Tegen een beslissing krachtens dit artikel is geen hogere voorziening toegelaten.
Een wijziging van de huurprijs, vastgesteld in een uitspraak van de huurcommissie
of van de rechter, mag in rekening worden gebracht met ingang van de in het voorstel
tot wijziging voorgestelde dag dan wel indien de huurprijs is vastgesteld zonder
dat daartoe een voorstel is gedaan, de dag waarop vaststelling is verzocht aan de
huurcommissie of vaststelling is gevorderd bij de rechter. Zo in de uitspraak een
latere dag van ingang wordt vastgesteld, geldt die wijziging met ingang van die
latere dag.
- Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte
gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van
een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig. - Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt
beding, voor zover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel
wordt overeengekomen, is nietig.
Van de bepalingen van deze onderafdeling kan niet worden afgeweken, tenzij uit die
bepalingen anders voortvloeit.
Onderafdeling 3. Medehuur en voortzetting van de huur
- De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder,
zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt,
ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of
van het geregistreerde partnerschap is gesloten. - Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds
opeisbaar waren voordat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder werd,
zijn de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. - Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder
huurder. - Indien de in lid 1 bedoelde echtgenoot of geregistreerde partner hetzij ingevolge
een beschikking als bedoeld in artikel 826, lid 1 onder a, van het Wetboek van Burgerlijke
Rechtsvordering, hetzij ingevolge onderlinge overeenstemming in verband met een
verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed, dan wel ingevolge beindiging
van geregistreerd partnerschap niet het gebruik heeft van de echtelijke woning,
brengt dit voor de toepassing van dit artikel geen verandering in het hoofdverblijf. - In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beindiging van geregistreerd
partnerschap kan de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerde partner
bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners huurder van de woonruimte
zal zijn. De rechter bepaalt tevens de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot
of partner. Op dezelfde dag eindigt de huur met de andere echtgenoot of partner.
- Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die
in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke
huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder
niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat
die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon,
alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de rechter
zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip
medehuurder zal zijn. - Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan een vordering
tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen
is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet
meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging
van de huurovereenkomst op. - De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 1 slechts af:
- indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de
woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke
huishouding heeft; - indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke
huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking
heeft de persoon bedoeld in lid 1 op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; - indien de persoon bedoeld in lid 1 vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg
biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
- indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de
- Voor de verplichtingen uit de huur zijn de persoon die de huur heeft aangegaan
en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is,
hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder
niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij
medehuurder werd. - De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn op de personen bedoeld in
lid 4 afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid
van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer
in de woonruimte heeft. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt
de medehuurder huurder. - Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing,
dan zet de medehuurder in afwijking van lid 5 de huur slechts voort, indien de rechter
dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen acht weken na het tijdstip
waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze
vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De rechter wijst de vordering slechts
af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld
in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt. - Ieder van de personen bedoeld in lid 4 kan vorderen dat de rechter zal bepalen
dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen
tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe,
indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval,
geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien
de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie
van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de
verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid
1.
- Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij
kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief
opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. - De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte
zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk
huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden
van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien
voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die
termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk
is beslist. - De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af:
- indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid
2 voldoet; - indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een
behoorlijke nakoming van de huur; - indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van
toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel
7 lid 1 van die wet overlegt.
- indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid
- Lid 4, de eerste zin van lid 5 en lid 7 van artikel 267 zijn van overeenkomstige
toepassing - Komt vast te staan, dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van
de huur krachtens dit artikel heeft gedaan, dan blijft hij over de tijd gedurende
welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk
voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was
geweest. Heeft meer dan n persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van
de huur gedaan, dan is ieder van hen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. - Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt
deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen
zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de
huurder te doen eindigen. Wanneer de nalatenschap van de huurder ingevolge artikel
13 van Boek 4 wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in
de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner. - Van dit artikel kan niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht
op voortzetting van de huur toekent en van de erfgenamen, onderscheidenlijk de echtgenoot
of geregistreerde partner, bedoeld in lid 6, worden afgeweken. - Van artikel 229 leden 1 en 3 kan niet worden afgeweken.
- De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder
zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beindiging van de huur tussen huurder
en verhuurder voortgezet door de verhuurder. - De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur
heeft voortgezet vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van
een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat:- de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een
behoorlijk nakoming van de huur; - de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie
van huurder te verschaffen; - in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid,
mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke
woonruimte alsmede op de inhoud van de geindigde huur tussen hem en de huurder
en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd
dat hij de huur met de wederpartij voortzet; - de wederpartij indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet
van toepassing is, niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid
1 van die wet overlegt.
- de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een
- Ingeval van onderverhuur welke al dan niet een zelfstandige woning vormt, zet
degene die op grond van de artikelen 266, 267 en 268 huurder is geworden of de huur
heeft voortgezet, als onderverhuurder de huur met de onderhuurder voort.
- De huurder die een ruil van woonruimte wenst te bewerkstelligen, kan vorderen
dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen.
Indien op de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, moet
de eiser een ten behoeve van de voorgestelde huurder afgegeven huisvestingsvergunning
als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet met betrekking tot woonruimte overleggen. - De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien
verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder een zwaarwichtig
belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat hij deze afwijst, indien de voorgestelde
huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke
nakoming van de huur. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of
daarbij een last opleggen. - Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Ingeval van voortzetting van de huur op grond van de artikelen 266, 268 en 269 is
degene die de huur voortzet, verplicht daarvan mededeling te doen aan de verhuurder.
Onderafdeling 4. Het eindigen van de huur
- In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen
worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag,
niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. - Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan
door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs
overeengekomen dag. - De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge
artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder,
dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk
worden gedaan. - De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden
die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan
de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging
worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet
toestemt in beindiging van de overeenkomst. - Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
- bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee
opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch
niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden; - bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor
elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik
heeft gehad verlengd met n maand tot ten hoogste zes maanden.
- bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee
- Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 3 of lid 5 onder a is gedaan en een
opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b gelden
niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van
de voorgeschreven termijn. - Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij
in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij
van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig
elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen. - Dit artikel geldt niet, indien de beindiging geschiedt met wederzijds goedvinden
nadat de huur is ingegaan.
- Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft
opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beindiging ervan
heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van
kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder
als in lid 2 bedoeld. - De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een
schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beindiging van de huurovereenkomst
toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip
zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
- Bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 272 lid 2 neemt de rechter
uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. - Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd.
De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem
vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. - Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming
vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
- De rechter kan de vordering slechts toewijzen:
- indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
- indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid
2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer
heeft bij de ontruiming; - indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig
heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder
begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar
billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst
wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder,
bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen; - indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een
nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het
geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit
aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten; - indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde
liggende bestemming wil verwezenlijken; - indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt
van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk
maakt dat zijn belangen bij beindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de
huurder bij voortzetting daarvan.
- In het geval dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop
van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder
overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering
gronden:- indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder
heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken; - indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop
van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken; - indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na
afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid
wil geven.
- indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder
- Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt mede begrepen:
- renovatie van woonruimte die zonder beindiging van de huur niet mogelijk is, en
- het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte, indien die woning:
1. reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte,
dan wel. 2. na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast
is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte; - het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning welke onderdeel uitmaakt
van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan
was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen.Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is,
houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk, die de huurder ter
tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen.
- Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt bovendien mede begrepen
het verstrekken van woonruimte aan een student, indien: 1. die woonruimte krachtens de huurovereenkomst
bestemd is voor studenten, als bedoeld in dit lid; 2. de huurder, tegen wie de in lid 1 bedoelde vordering
is ingesteld, niet heeft voldaan aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen,
om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling,
universiteit of hogeschool als bedoeld in dit lid inzake het lopende studiejaar
over te leggen, en 3. in de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in lid 1 bedoelde vordering
is ingesteld, is bepaald dat die woonruimte na beindiging van de huurovereenkomst
opnieuw aan een student als bedoeld in dit lid zal worden verhuurd.Onder student wordt in dit lid verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een
instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs
of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld
in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk
onderzoek. - Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar
- ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing
is, zolang de verhuurder geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid
1 van die wet overlegt behoudens het geval dat het eigen gebruik in iets anders
bestaat dan bewoning; - indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging
is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van
de huurder is gebracht.
- ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing
- In de gevallen bedoeld in lid 1 onder a en d kan de rechter, voordat hij de vordering
toewijst, aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog
aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden. - Onder gehandicapte in het derde lid wordt verstaan een persoon die ten gevolge
van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.
- Indien de rechter een vordering tot beindiging van de huurovereenkomst op de
gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en e toewijst, kan hij een bedrag
vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in
diens verhuis- en inrichtingskosten. - De rechter kan, voordat hij een beslissing geeft, waarin dit bedrag wordt vastgesteld,
zijn voornemen ter kennis van partijen brengen en een termijn stellen waarbinnen
de verhuurder de opzegging kan intrekken. Maakt de verhuurder van deze bevoegdheid
gebruik, dan beslist de rechter uitsluitend over de proceskosten. - Bij beindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274
lid 1 onder c in verbinding met lid 3 onder a en in artikel 274 lid 1 onder e, draagt
de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. - De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige
woningen, woonwagens en standplaatsen wordt bij ministerile regeling van de Minister
voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden
gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de
eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euros. - De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen
of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte
van de bijdrage, bedoeld in het vierde lid.
- Indien de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd op de grond, bedoeld in artikel
274 lid 1 onder c en de vordering tot beindiging van de huurovereenkomst is toegewezen
dan wel de huurder met de beindiging heeft ingestemd, is de verhuurder jegens de
huurder tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde duurzaam in
eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. - Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien
niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst het verhuurde duurzaam door
hem in gebruik is genomen. - De rechter die een vordering op de grond, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c,
toewijst, kan op verlangen van de huurder of ambtshalve een bedrag bepalen dat de
verhuurder aan de huurder moet betalen, indien later mocht blijken dat de wil om
het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig
is geweest, onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding. - De vordering van de huurder op grond van dit artikel vervalt vijf jaren na het
einde van de huurovereenkomst. - De verhuurder is eveneens tot schadevergoeding gehouden jegens onderhuurders aan
wie bevoegdelijk is onderverhuurd of die krachtens artikel 269 bevoegd waren hun
overeenkomst met de hoofdverhuurder voort te zetten. De voorgaande leden zijn van
overeenkomstige toepassing.
- Indien de rechter de huurovereenkomst heeft verlengd, kan de verhuurder de overeenkomst
opnieuw met inachtneming van artikel 271 en van de in lid 2 vermelde termijnen opzeggen
en overeenkomstig de artikelen 272 tot en met 274 vorderen dat de rechter het tijdstip
zal vaststellen, waarop de overeenkomst zal eindigen. - Indien de rechter de overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft verlengd, kan de
verhuurder haar niet eerder opnieuw opzeggen dan drie jaren nadat deze beslissing
onherroepelijk is geworden. Indien de rechter de overeenkomst voor bepaalde tijd
heeft verlengd, kan de verhuurder haar niet eerder opzeggen dan drie maanden voor
het einde van de tijd waarvoor is verlengd.
- Een onderhuurovereenkomst van woonruimte die niet krachtens artikel 269 na beindiging
van de hoofdhuur door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, eindigt op het door de
rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 273 lid 3 vastgestelde
tijdstip van ontruiming. - Indien de hoofdhuurder bij de beindiging en de bepaling van het tijdstip van
ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, is hij
verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt te vergoeden. - De hoofdhuurder tegen wie door de hoofdverhuurder een vordering wordt ingesteld,
die mede de belangen van de onderhuurder raakt, is bevoegd om deze in het geding
te roepen.
- Indien een gebrek in de zin van artikel 204 het deel van gehuurde woonruimte dat
voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar maakt
dan wel werkzaamheden tot verhelpen van een zodanig gebrek dit doen of zullen doen,
is de huurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden. - De huurder heeft dezelfde bevoegdheid, wanneer het gebruik van de gehuurde woonruimte
gevaren oplevert. - Artikel 210 lid 2 is van overeenkomstige toepassing.
Alvorens op de voet van artikel 231 een ontbinding uit te spreken, kan de rechter
de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen
te voldoen.
- Indien iemand op de voet van artikel 226 verhuurder is geworden en een krachtens
een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken,
ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang
van een door hem te bepalen dag. - De huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd of met wie
de huurovereenkomst anders op de voet van artikel 269 zou zijn voortgezet, hebben
recht op schadeloosstelling. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding
nog een jaar of langer zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk
aan de huurprijs van twee jaren. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de
ontbinding minder dan een jaar zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten
minste gelijk aan de huurprijs van een jaar. Bij de berekening van de schade wordt
niet gelet op veranderingen die kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadeloosstelling
te verhogen.
Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder
worden afgeweken.