Overleg met (ver)huurders

Particuliere verhuurders met 25 of meer woningen en alle woningcorporaties zijn verplicht om geregeld overleg te voeren met hun huurders.

Particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur moeten minimaal 1 keer per jaar vergaderen met hun huurders of huurdersorganisaties. Dit geldt ook voor alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen hebben.
De regels voor overleg tussen huurders en verhuurders staan in de Overlegwet, officieel de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Huurdersorganisatie

Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting:

die als doelstelling heeft de belangen van huurders te behartigen;
waarvan het bestuur door en uit de huurders wordt gekozen;
die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en de huurders betrekt bij haar standpuntbepaling;
die minimaal eenmaal per jaar een bijeenkomst voor de huurders organiseert, waarin zij verantwoording aflegt over haar activiteiten van het afgelopen jaar en haar plannen voor het volgende jaar bespreekt;
waarvan de huurders die zij vertegenwoordigt lid kunnen worden.

Huurders hebben recht op Informatie, overleg en advies

De huurdersorganisaties hebben recht op informatie, overleg en advies over:

het slopen van woningen;
de huurprijzen;
het onderhoud en beheer;
de verhuur en toewijzing van woningen;
het servicekostenpakket;
fusies;
renovaties;
aan- en verkoopbeleid van de verhuurder;
herstructurering en leefbaarheid in de buurt;
huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg nodig hebben;
overeenkomsten over servicekosten;
overeenkomsten over het beheer van de woningen;
de lijn uit de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder;
de inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente.

Voor al deze onderwerpen is de verhuurder verplicht om:

de huurders informatie over zijn beleid te geven;
te overleggen met de huurdersorganisatie;
de huurdersorganisatie ten minste 6 weken de tijd te geven om schriftelijk advies uit te brengen;
zijn plannen niet uit te voeren voordat de huurdersorganisatie overleg heeft kunnen voeren en advies heeft kunnen uitbrengen.

Instemming nodig voor wijzigen servicekosten

Als het gaat over servicekosten hebben huurders ook instemmingsrecht. Een verhuurder kan zijn beleid voor servicekosten niet aanpassen zonder instemming van de huurdersorganisatie. Als de huurdersorganisatie instemt met het
servicekostenbeleid, betekent niet dat de individuele huurders daarna met alle wijzigingen in het pakket van service en diensten moeten instemmen. Minimaal 70% van de huurders moet akkoord gaan met een wijziging, als het
gaat om service die alleen aan alle huurders samen kan worden geleverd. Bijvoorbeeld portiekreiniging of een huismeester. Als minimaal 70% van de huurders akkoord is, geldt de wijziging ook voor een huurder die niet akkoord gaat.
Deze huurder kan wel naar de rechter stappen om te vragen of de wijziging redelijk is. Dat moet hij doen binnen 8 weken nadat hij van de verhuurder heeft gehoord dat 70% wel heeft ingestemd. Als het gaat om service die de
verhuurder aan een individuele huurder kan leveren, dan heeft de verhuurder de toestemming van de betrokken huurder nodig. Dit geldt bijvoorbeeld als de verhuurder onderhoud uitvoert dat voor rekening van de huurder is.

Overleg met meerdere verhuurders

Als een huurdersorganisatie de huurders van meer dan n verhuurder vertegenwoordigt (bijvoorbeeld alle huurders binnen een wijk of gemeente), dan heeft die huurdersorganisatie recht op informatie van, overleg met en advies aan al die verhuurders.

Rechten bewonerscommissies

Bewonerscommissies hebben ook recht op overleg en advies. Ze hebben alleen iets minder rechten dan huurdersorganisaties. Zij mogen niet meepraten over algemene plannen, maar alleen over specifieke plannen voor hun wooncomplex. Het
gaat dan om onderwerpen als:

sloop en renovatie van de woningen;
het huurprijzenbeleid;
het servicekostenpakket;
de leefbaarheid in de buurt;
herstructurering van de buurt.

Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben het recht om onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook hebben huurdersorganisaties, bewonerscommissies en de verhuurder het recht om een deskundige voor het overleg uit te nodigen.

Kostenvergoeding voor huurders

De verhuurder vergoedt de kosten die de huurdersorganisatie maakt voor:

overleg met en advies aan de verhuurder;
informeren en raadplegen van de huurders;
scholing van de huurdersorganisatie;
kosten voor de interne organisatie, zoals kosten voor kopiren, huur van vergaderruimte, nieuwsbrieven en een mailbox.

Verhuurder en huurdersorganisatie kunnen hiervoor in onderling overleg een budget afspreken. Zie ook de Aanbeveling financiering huurdersorganisaties van de Woonbond en Aedes. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding.
De verhuurder moet er wel voor zorgen dat de bewonerscommissies hun taken kunnen uitvoeren. De verhuurder kan bijvoorbeeld vergaderruimte ter beschikking stellen, of de bewonerscommissie een kopieerapparaat laten gebruiken.

Geschillen voorleggen aan rechter of Huurcommissie

Geschillen over de informatieverstrekking, het overleg of over hoe de verhuurder met de adviezen omgaat, kunnen worden voorgelegd aan de rechter. De rechter beoordeelt de beleidsplannen van de verhuurder niet inhoudelijk. Hij kijkt wel
of de verhuurder heeft voldaan aan de overlegregels. Huurdersorganisaties, bewonerscommissies en verhuurders kunnen een meningsverschil vanaf 1 januari 2012 ook voorleggen aan de Huurcommissie. Geschillen tussen huurders en verhuurders
kunnen zo eenvoudiger worden opgelost. De huurders of verhuurder kunnen hiervoor schriftelijk een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Ze betalen vooraf 100 aan leges. Ze krijgen dit bedrag niet terug als ze in
het gelijk worden gesteld, zoals wel het geval is bij geschillen over de huurprijs of servicekosten. Als een partij niet instemt met de uitspraak van de Huurcommissie kan het geschil alsnog aan de rechter worden voorgelegd.