Huur van woonruimte

Sociale huurwoning huren

Sociale huurwoningen zijn goedkope huurwoningen voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Deze woningen zijn meestal eigendom van een woningcorporatie.

Inkomensgrens sociale huurwoning

Ongeveer 75% van de 3 miljoen huurwoningen in Nederland is van woningcorporaties. Zij verhuren onder andere huurwoningen met een huur tot 664,66, de sociale huurwoningen. Deze woningen zijn vooral bedoeld voor
mensen met een inkomen tot 34.085 (in 2012). Woningcorporaties zijn namelijk verplicht 90% van de sociale woningen aan hen toewijzen. Zij mogen 10% toewijzen aan huishoudens die meer verdienen.

Voorwaarden voor sociale huurwoning

U moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Zo heeft u vaak een huisvestingsvergunning van uw gemeente nodig. Ook de woningcorporatie kan eisen stellen, bijvoorbeeld aan de gezinsgrootte.

Huurwoning kopen

Een woningcorporatie mag huurwoningen verkopen. Als u een woning huurt bij een woningcorporatie, kunt u dus onder bepaalde voorwaarden uw huurwoning aankopen.

Kamerverhuur

De vraag naar kamers is groter dan het aanbod. Daarom stijgen de huren, soms meer dan wettelijk is toegestaan. Twijfelt u of de kamerhuur wel redelijk is? Dan kunt u de Huurcommissie om hulp vragen.

Maximale huurprijs kamers

Er is een wettelijke maximale huurprijs en een maximale huurverhoging. Deze maximumbedragen gelden ook voor kamers.

Met het puntensysteem voor onzelfstandige woningen kan de huurder of de verhuurder bepalen wat de maximale ‘kale’ huur van de kamer mag zijn. Hier bovenop komen dan eventuele servicekosten, zoals kosten van gas, water en elektriciteit.

Is de kale huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen.

Huurverhoging

De verhuurder mag jaarlijks de huur van de kamer eenmaal verhogen. Hij moet zich daarbij wel houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.

Geen huurtoeslag bij kamerhuur

Alleen bewoners van zelfstandige woningen kunnen huurtoeslag krijgen. Een zelfstandige woning heeft een eigen ingang, badkamer, toilet en keuken. Wie op kamers woont heeft dus in principe geen recht op huurtoeslag.

All-in huur

Wie op kamers woont, betaalt vaak n bedrag voor huur en servicekosten zoals gas en elektriciteit. Dit is all-in huur. All-in huur maakt het moeilijker om te beoordelen of de huurprijs, de huurverhoging en de verrekening van de servicekosten juist zijn.
Wie all-in huur betaalt, kan de verhuurder vragen het huurbedrag te splitsen in kale huur en servicekosten. Wil de verhuurder dit niet, of is de huurder het niet eens met de voorgestelde splitsing, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen de huur te splitsen.
De verhuurder kan ook de Huurcommissie vragen de all-in huur te splitsen, maar alleen als de totale huur lager is dan 55 % van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.

Aandachtspunten voor kamerhuurders

Gaat u een kamer huren? Let dan op het volgende:

In het huurcontract staan afspraken over de huurprijs (‘kale’ huur en servicekosten) en andere afspraken, zoals het gebruik van voorzieningen als telefoon en internet.
Binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract kunt u de Huurcommissie vragen de beginhuur te toetsen aan de maximale huurprijsgrens. Daarbij houdt de Huurcommissie ook rekening met de aanwezigheid van gebreken.
U kunt ook zelf een berekening van de maximale huurprijs maken met de huurprijscheck.
Heeft u klachten over onderhoud of reparaties aan de kamer? De verhuurder is verplicht om de kamer in goede staat van onderhoud op te leveren en te houden. Bovendien moet hij gebreken opheffen die voor zijn rekening zijn. Stel hem
schriftelijk op de hoogte van onderhoudsgebreken.
Kleine reparaties, zoals bijvoorbeeld leertjes van kranen vervangen of sloten van deuren repareren, maar ook het schoonhouden van de gehuurde kamer, zijn voor uw rekening.
U bent verplicht om tijdig de huur te betalen, en om de kamer ook daadwerkelijk als woonruimte te gebruiken. Dus bijvoorbeeld niet als bedrijfsruimte. Verder mag u geen overlast veroorzaken voor omwonenden.
In een huurcontract kunt u met de verhuurder een coptatierecht afspreken. Dit betekent dat u bij vertrek uit de kamer een volgende huurder mag voordragen. De verhuurder mag de voorgedragen huurder afwijzen. Hij moet daar wel
goede argumenten voor hebben.
U bent aansprakelijk voor degenen die bij u op bezoek komen. Als u voor langere tijd iemand bij u op de kamer wilt laten wonen, is het verstandig om dit van tevoren met de verhuurder te bespreken.
Controleer het servicekostenoverzicht op dubbele bedragen en vergelijk het met het huurcontract. U hoeft een eventuele verhoging van het voorschotbedrag pas te betalen als u het jaarlijkse servicekostenoverzicht heeft gekregen
en dat aanleiding geeft tot verhoging.
Als u een conflict heeft met uw verhuurder over ernstige onderhoudsproblemen, de hoogte van de huurprijs of de servicekosten kunt u de Huurcommissie om hulp vragen. De Huurcommissie kan dan zorgen voor huurverlaging tot de klachten zijn opgelost.

Aandachtspunten voor verhuurders

Gaat u een kamer of deel van een woning verhuren? Let dan op het volgende:

De prijs voor de kamer is een optelsom van de kale huurprijs en de servicekosten, zoals kosten voor water en energie. De maximale kale huurprijs bepaalt u aan de hand van het puntensysteem.
U moet de privacy van de huurder respecteren. U mag de kamer niet zelf gebruiken of betreden zonder toestemming van de huurder. De huurder mag de gehuurde woonruimte afsluiten.
U bent verplicht om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder aan te bieden. Ook moet u noodzakelijke reparaties uitvoeren. Uitzondering hierop zijn kleine reparaties, zoals een slot repareren of een
lamp vervangen. Hiervoor is de huurder zelf verantwoordelijk.
Als u een kamer of deel van uw eigen woning verhuurt terwijl u in de woning blijft wonen, is dit een hospitakamer. Hiervoor gelden een paar aparte regels.
U moet uw huurder 1 servicekostenoverzicht per kalenderjaar geven, binnen 6 maanden na het verstrijken van dat jaar. U kunt het voorschotbedrag voor de servicekosten pas verhogen als u uw huurder het overzicht heeft gegeven en dit
overzicht aanleiding geeft tot een verhoging.
Vanaf 1 januari 2012 betaalt u als verhuurder de afvalstoffenheffing voor de kamers die u verhuurt. Voorheen werd een van de huurders hiervoor aangeslagen. U mag de afvalstoffenheffing wel doorberekenen aan de kamerbewoners.
Wanneer u een kamer opnieuw verhuurt, mag u de huurprijs optrekken tot het bedrag dat volgens het puntentotaal van die kamer de maximale kale huurprijs is.
Als u de huur wilt verhogen, moet u dit schriftelijk meedelen aan de huurder.
Als u een conflict heeft met uw huurder over ernstige onderhoudsproblemen, de hoogte van de huurprijs of de servicekosten, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen.
Bij wanprestatie van de huurder kunt u naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft, overlast veroorzaakt of anderszins niet aan zijn verplichtingen voldoet.
Voordat de rechter de overeenkomst ontbindt kan hij de huurder maximaal 1 maand de tijd geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder
tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig.
Ook kunt u de huur opzeggen omdat de huurder zich niet als een goede huurder gedraagt. Hierbij moet u zich houden aan een minimale opzeggingstermijn van 3 maanden. Voor ieder jaar dat het huurcontract loopt, telt u 1 maand bij de
opzeggingstermijn op, tot een maximum van 3 extra maanden.

Hospitakamers

Hospitakamers zijn kamers die worden verhuurd door iemand die in dezelfde woning woont. Dat kan de eigenaar zijn of de huurder. Hiervoor gelden een paar bijzondere regels.

Proeftijd

Bij hospitakamers gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder opgave van reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel moet de verhuurder een
opzegtermijn van minimaal 3 maanden aanhouden.

Inkomstenbelasting

Over de inkomsten uit kamerverhuur betaalt een particuliere verhuurder geen inkomstenbelasting, tot aan een bepaalde grens.

Zelf huren en verhuren

Huurt u een woning en wilt u een kamer in uw huis verhuren? Ga dan eerst na of in uw huurcontract een verbod op onderhuur is opgenomen. Als u volgens dat contract geen kamers mag onderverhuren, dan kunt u de huiseigenaar om een ontheffing van deze
bepaling vragen.

Hospita en huurtoeslag

Als u een deel van de woning onderverhuurt, krijgt u minder huurtoeslag. Het huurbedrag waarop de huurtoeslag is gebaseerd wordt met 25% verminderd. Het maakt hierbij niet uit welke huurprijs de onderhuurder betaalt. Ook maakt het niet uit welk deel
van uw totale woonoppervlakte u onderverhuurt.

Ook moet er een schriftelijke huurovereenkomst zijn met de onderhuurder. Is die er niet, dan telt het inkomen en het vermogen van de onderhuurder mee bij de berekening van de huurtoeslag. De onderhuurder wordt dan gezien als medebewoner.