Puntensysteem huurwoning
Met het puntensysteem kunt u bepalen wat de maximale huurprijs van uw woning mag zijn. Is uw huur hoger, dan kunt u de verhuurder vragen om de huur te verlagen. Dit puntensysteem geldt niet voor
zelfstandige woningen waarvoor een geliberaliseerd huurcontract is afgesloten.
Punten bepalen maximale huurprijs
Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. De punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel, zoals oppervlakte en isolatie, krijgt punten op basis van een aantal
criteria. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
Als blijkt dat de huurprijs van uw woning hoger ligt dan de maximum huurprijs, kunt u een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Als uw verhuurder dit niet wil, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen.
Bereken punten voor uw woning
U kunt zelf de punten voor uw woning (woonpunten) uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
Extra punten voor energiezuinige woning
Vanaf 1 juli 2011 telt ook het energielabel van de woning mee bij de puntenberekening.
Extra punten in schaarstegebieden
Zelfstandige huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden krijgen maximaal 25 extra punten. Het gaat daarbij vooral om gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Op die manier worden gewilde
woningen duurder.
Geen puntensysteem bij geliberaliseerd huurcontract
Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten waarbij de huur hoger ligt dan een bepaald grensbedrag. Bij geliberaliseerde huurcontracten bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs,
er is geen maximale huurprijs. U kunt met het puntensysteem wel nagaan of voor uw woning terecht een geliberaliseerd huurcontract is afgesloten. De huurder kan in de eerste 6 maanden aan de Huurcommissie vragen om dit te toetsen.
Monument of beschermd stadsgezicht
Voor een monument of woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht mag de verhuurder in de huurprijs rekening houden met de extra onderhoudskosten van zo’n woning.
De Huurcommissie berekent bij deze woningen de huurprijs op basis van het puntensysteem, met een speciale toeslag:
- Voor een rijksmonument: een toeslag van 30% bovenop de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
- Voor een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht: een toeslag van 15% bovenop de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. De verhuurder moet dan wel kosten hebben gemaakt om de monumentale eigenschappen van de woning in stand te houden.
De Huurcommissie kan ook andere aspecten betrekken om de redelijkheid van de huurprijs of wijziging daarvan te bepalen. De Huurcommissie mag hierover haar eigen beleid bepalen.
Puntensysteem zelfstandige woning
Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Officieel heet dit het woningwaarderingsstelsel. Hiermee kunt u uw maximum huurprijs berekenen.
Bereken punten voor zelfstandige woning
U kunt zelf de punten voor uw woning (woonpunten) uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
Welke woningonderdelen tellen mee in het puntensysteem
In het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) krijgen zelfstandige woningen punten voor:
- de oppervlakte van de woning;
- het aantal door c.v. verwarmde vertrekken;
- het energielabel of de verwarmingswijze en warmte-isolatie;
- keukenuitrusting;
- sanitaire voorzieningen;
- grootte van balkon/tuin/terras;
- het soort woning (eengezinswoning of etagewoning);
- gehandicaptenvoorzieningen;
- woonomgeving;
- hinderlijke situaties;
- schaarste.
Puntensysteem serviceflats
Serviceflats krijgen nog wat extra punten. Een serviceflat is een zelfstandige woning in een woongebouw waarbij in de huurovereenkomst minimaal de volgende voorzieningen of diensten zijn vastgelegd:
- een noodoproepinstallatie in de woning;
- maaltijden die de verhuurder verstrekt;
- levering van eenvoudige medische of paramedische zorg door de verhuurder;
- gebruik van recreatieruimten en logeerkamers;
- leveringen en diensten door de verhuurder die het gebruik van recreatieruimten en logeerkamers mogelijk maken.
Bij serviceflats gaat de puntentelling in principe op dezelfde manier als bij zelfstandige woningen. Vanwege de speciale voorzieningen kan wel een opslag van maximaal 35% op het totaal aantal punten worden berekend.
Puntensysteem voor kamers
Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Officieel heet dit het woningwaarderingsstelsel. Voor een huurkamer geldt een apart puntensysteem. Hiermee kunt u uw maximum huurprijs uitrekenen.
Bereken punten voor kamer
U kunt zelf de punten voor uw huurkamer (woonpunten) uitrekenen met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Hieronder leest u met welke onderdelen de Huurprijscheck rekening houdt.
Oppervlakte
De oppervlakte van de kamer en van de keuken die exclusief tot de kamer behoort levert punten op. Ook de oppervlakte van verwarmde gemeenschappelijke vertrekken levert punten op.
Verwarmingsmogelijkheden
Als er centrale verwarming is worden punten per oppervlakte van de kamer en de exclusief tot de kamer behorende keuken geteld. Als er geen centrale verwarming is, maar wel een gasaansluiting en een schoorsteen voor een
of meer gaskachels, dan levert dat punten op.
Kookgelegenheid
Als de kookgelegenheid in een keuken die exclusief tot de kamer behoort is, levert dat meer punten op dan wanneer de kookgelegenheid in een gemeenschappelijke keuken is.
Toilet
Een toilet dat exclusief tot de kamer behoort levert meer punten op dan een gemeenschappelijk toilet. En een gemeenschappelijk toilet levert alleen punten op als die tot niet meer dan 5 wooneenheden behoort.
Wasgelegenheid
Een douche die of bad dat exclusief tot de kamer behoort levert meer punten op dan een gemeenschappelijk(e) douche of bad. En een gemeenschappelijk(e) douche of bad levert alleen punten op als die tot niet meer dan 8 wooneenheden behoort.
Een wastafel in de eigen kamer of in een gemeenschappelijke ruimte levert ook punten op; een wastafel in de eigen kamer levert meer punten op dan een wastafel in een gemeenschappelijke ruimte.
Extra voorzieningen
Extra voorzieningen leveren extra punten op. Denk daarbij aan thermostatische regelknoppen op de cv-radiatoren, een priv- of gemeenschappelijke buitenruimte, een priv- of gemeenschappelijk fietstenberging.
Aftrekpunten
Iets minder comfortabele voorzieningen leveren aftrekpunten op. Bijvoorbeeld:
- een hele kleine oppervlakte van de kamer;
- ernstige overlastfactoren in de woonomgeving;
- een toilet dat alleen via de kamer van een andere huurder bereikbaar is;
- een kamer op de 5e verdieping of hoger zonder lift;
- een bijzonder klein raamoppervlak in de kamer;
- het laagste raam zit hoog in de muur;
- het grootste raam in de kamer kijkt uit op een blinde muur;
- een verbod om warme maaltijden te bereiden.
In totaal kunnen niet meer punten worden afgetrokken dan 50% van alle positieve punten.
Puntensysteem en schaarstegebied
Vanaf oktober 2011 kan een huurwoning in een gemeente met een woningtekort meer punten krijgen en zo meer waard worden. Verhuurders in zo’n ‘schaarstegebied’ kunnen dan bij nieuwe contracten meer geld vragen voor hun woning. Hierdoor neemt de marktwerking toe.
Maximaal 25 extra punten
Schaarstegebieden zijn regio’s waar grote vraag is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten die tot deze regio’s behoren, krijgen maximaal 25 huurpunten extra.
- Een woning met een gelijke of lagere WOZ-waarde dan 2.900,- per vierkante meter krijgt 15 extra punten.
- Een woning met een hogere WOZ-waarde krijgt 25 extra punten.
Waardebepaling woning
Woningen in schaarstegebieden krijgen in ieder geval 15 extra punten. Om te bepalen of de woning 25 extra punten krijgt, moet u:
- De meest recente WOZ-waarde van de woning vaststellen. Deze staat vermeld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking, of is op te vragen bij de gemeente.
- De oppervlakte van de woning bepalen.
U deelt de WOZ-waarde door de oppervlakte. Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: 200.000,- / 50 m2 = 4.000,-. Komt dit bedrag boven de 2.900,- uit, dan kan het aantal punten met maximaal 25 worden verhoogd.
Punten berekenen
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning aan de huurder door te geven. U kunt zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck van de Huurcommissie. De Huurprijscheck maakt gebruik van gegevens
uit het oude puntensysteem en het nieuwe puntensysteem. De regeling van maximaal 25 extra punten kan alleen bij nieuwe huurcontracten tot een hogere huur leiden. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde
huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.
Huursectoren en puntensysteem
De wijzigingen in het puntensysteem gelden alleen voor zelfstandige woningen zonder geliberaliseerde huur. Bij een nieuwe huurovereenkomst met een geliberaliseerde huur (vrije sector) moet wel worden gekeken of deze voldoet aan de regels voor huurliberalisatie.
Het energielabel en zelfstandige huurwoningen
Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd. De energieprestatie (uitgedrukt in het energielabel) speelt nu een grotere rol in de berekening van het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Tot 1 januari 2014 geldt nog een
overgangsregeling.
Veranderingen in puntenberekening
Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee als geheel.
Daarmee vervallen in het puntensysteem voor zelfstandige woningen de volgende punten:
- privketel in de woning (3 punten);
- privhoogrendementsketel (5 punten);
- collectieve hoogrendement stookinstallatie;
- thermostatische ventielen per vertrek (1/4 punt per vertrek, maximaal 4 punten);
- c.v.-combi (het warmwater deel) (1 punt);
- doorstroommeters van collectieve verwarmingsinstallaties (1 punt);
- warmte-isolatie (maximaal 15 punten).
De volgende punten gelden nu:
Energielabel en puntensysteem
| Energieprestatie overeenkomend met | Eengezinswoning | Meergezinswoning / Duplexwoning |
| Label A++ | 44 | 40 |
| Label A+ | 40 | 36 |
| Label A | 36 | 32 |
| Label B | 32 | 28 |
| Label C | 22 | 15 |
| Label D | 14 | 11 |
| Label E | 8 | 5 |
| Label F | 4 | 1 |
| Label G | 0 | 0 |
Achterhalen aantal punten voor energieprestatie
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning aan de huurder door te geven. Een verhuurder van een woning moet wel aan zijn huurder een energielabel geven als het huurcontract op of na 1 januari
2008 is ingegaan.
Energielabel naar bouwjaar
| Bouwjaarklasse | eengezinswoning correspondeert met energielabel |
meergezinswoning correspondeert met energielabel |
| 2002 en later | A | A |
| 2000 t/m 2001 | B | B |
| 1998 t/m 1999 | C | C |
| 1992 t/m 1997 | C | D |
| 1984 t/m 1991 | D | D |
| 1979 t/m 1983 | E | E |
| 1977 t/m 1978 | F | F |
| 1976 en ouder | G | G |
Een verhuurder die vermoedt dat het energielabel een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog een energielabel aanvragen. De Energiebesparingsverkenner geeft een inschatting van het energielabel.
Gevolgen aanpassen woningwaarderingsstelsel
Door de aanpassing in het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan het puntenaantal van een woning omhoog gaan. Toch mag de huur niet worden verhoogd met meer dan de maximale wettelijk vastgestelde huurverhoging. Het puntenaantal
van een zelfstandige huurwoning kan in het nieuwe WWS ook lager uitvallen dan in de oude situatie. Pas als de huurprijs van de woning door de wijzigingen boven de maximale huurprijsgrens is gekomen, is in dit geval huurverlaging mogelijk.
Bij huurovereenkomsten die vr 1 juli 2011 zijn afgesloten, kan de huurprijs tot 1 januari 2014 alleen worden verlaagd als het oude WWS ook al tot huurverlaging had geleid.
Overgangsregeling
Het nieuwe WWS geldt niet direct voor iedereen:
- het nieuwe WWS geldt voor wie op of na 1 juli 2011 een nieuw huurcontract afsluit;
- het nieuwe WWS geldt als de woning een energielabel heeft;
- het nieuwe WWS geldt bij huurcontracten die zijn ingegaan op of na 1 januari 2008, maar bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum vr 1 juli 2011 kan het nieuwe WWS alleen tot huurverlaging leiden als huurverlaging ook mogelijk was met het oude WWS.
Geliberaliseerde woning
Deze wijzigingen in het WWS gelden alleen voor zelfstandige huurwoningen zonder geliberaliseerde huur. Bij een nieuwe huurovereenkomst met een geliberaliseerde huur moet wel worden gekeken of deze weer aan de regels voor huurliberalisatie voldoet.