Huurverhoging
Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen.
Regels huurverhoging
De verhuurder mag maar 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. Daarbij moet hij zich houden aan de maximale huurverhoging. Ook moet hij minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk aan de
huurder laten weten dat de huur omhoog gaat. Hierbij moet hij het volgende vermelden:
- het huurverhogingspercentage;
- de oude huurprijs;
- de nieuwe huurprijs;
- de ingangsdatum;
- vanaf 1 juli 2012: een verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is dan 43.000 (bij een huurverhogingsvoorstel van meer dan 2,3%);
- hoe de huurder bezwaar kan maken;
- de termijn waarbinnen bezwaar kan worden gemaakt.
Percentages maximale huurverhoging per 1 juli 2013
De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging van:
- inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot 33.614;
- inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van 33.614 tot 43.000;
- inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven 43.000.
De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden uiteindelijk per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging:
- 4% voor huishoudinkomens tot 33.614;
- 4,5% voor middeninkomens (0,5% extra);
- 6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra).
De wetsvoorstellen die deze extra huurverhoging regelen, zijn door het parlement aangenomen.
De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag.
Inkomen huurders vaststellen
Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte. Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurders 2 kalenderjaren
eerder verdienden. Bij een huurverhoging in 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld.
De huurverhoging van 6,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan 43.000. In dat geval geldt het
huurverhogingspercentage van 4,5% als het huishoudinkomen in 2012 boven 33.614 lag of 4% als het huishoudinkomen in 2012 onder 33.614 lag.
De huurverhoging van 4,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan 33.614. In dat geval geldt het
huurverhogingspercentage van 4%. Zie hieronder onder Niet eens met huurverhoging.
Inkomen inwonende kinderen telt niet mee
Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer 20.000) niet mee bij het
huishoudinkomen. Op die manier worden jongeren niet ontmoedigd om een bijbaantje te nemen.
Verhoging alleen bij gereguleerde huurwoningen
De 2,5% (inflatie + 4%) en 0,5%(inflatie+2%) extra huurverhoging geldt alleen voor bewoners van gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurwoningen. Bij geliberaliseerde huurwoningen
(vrije sector) is er geen maximumpercentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen. De overheid hoopt dat huurders met hogere inkomens door deze maatregel eerder verhuizen. Zo wil de overheid
doorstroming bevorderen en het scheefwonen tegengegaan.
Huurverhoging niet verder dan de maximale huurprijsgrens
De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. Die maximale huurprijsgrens is afhankelijk van de kwaliteit van de woning.
Het puntensysteem (ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd) bepaalt de kwaliteit van een woning.
Huurprijs kan na inkomensdaling omlaag
Daalt uw inkomen na een of meer inkomensafhankelijke extra huurverhoging(en) tot onder de inkomensgrens (33.614 of 43.000)? De extra huurverhoging kan dan geheel of gedeeltelijk worden
teruggedraaid. Bijvoorbeeld als uw inkomen daalt doordat u met pensioen gaat. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot het niveau dat de huurprijs had gehad wanneer het inkomen
al die tijd op het lagere niveau had gelegen. Als de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhoging(en) tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna
tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, kunt u een huurverlaging tot aan de huurtoeslaghuurprijsgrens voorstellen. Hierdoor kunt u dan huurtoeslag ontvangen.
Deze huurverlaging werkt overigens niet terug tot de datum van de eerste
inkomensafhankelijke extra huurverhoging.
Voorbeeld:
De huurprijs van 500 p.m. is in 2013 verhoogd met 6,5% en in 2014 ook met 6,5% (fictief inflatiepercentage over 2013: 2,5%) omdat het inkomen boven 43.000 lag. De huur is 567,11 p.m.
geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder 43.000 maar nog boven 33.614. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot 500 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = 546,01 p.m.
*) De bedragen van de inkomensgrenzen worden jaarlijks per 1 januari gendexeerd.
Verhoging niet verplicht voor verhuurders
Verhuurders zijn niet verplicht de huur extra te verhogen. Willen ze dit wel doen, dan hebben ze een verklaring nodig dat het huishoudinkomen van de huurder(s) hoger is dan 33.614 of 43.000.
Geen hogere huurverhoging voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken
Bepaalde groepen van gehandicapten en chronisch zieken kunnen de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tegenhouden. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen. Bovendien hebben ze vaak speciale voorzieningen
in hun woning. De minister moet nog vaststellen welke groepen gehandicapten en chronisch zieken de huurverhoging kunnen tegenhouden.
Niet eens met huurverhoging
Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2011 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens ( 33.614 of 43.000)? U kunt dan bezwaar maken tegen dit voorstel bij uw verhuurder.
U hoeft dan geen inkomensgegevens over 2011 bij uw bezwaar te voegen. De verhuurder vraagt namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring op bij de Belastingdienst.
Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2011 inderdaad lager is, kan de verhuurder het huurverhogingsvoorstel aanpassen. De verhuurder past dan het voorstel aan tot het niveau dat
past bij de juiste inkomensgrens.
Blijkt uit de nieuwere inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2011 hoger is dan de inkomensgrens? Dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door. Als
uw niet uw bezwaar wilt intrekken en de verhuurder wil de voorgestelde huurverhoging doorzetten, dan moet de verhuurder een uitspraak van de huurcommissie vragen over zijn voorstel. Hij stuurt dan
zijn huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de huurcommissie.
Let op: Vindt de huurcommissie het huurverhogingsvoorstel redelijk? Bijvoorbeeld omdat uit de inkomensverklaringen van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2011 boven de inkomensgrens ligt
die is gehanteerd in het huurverhogingsvoorstel. In dat geval moet u (de huurder) de legeskosten voor de huurcommissie betalen ( 25).
U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2011 wel boven 33.614 of 43.000 lag, maar in 2012 was gezakt tot de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. In dat geval moet u
zelf aantonen dat het huishoudinkomen in 2012 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt ( 33.614 of 43.000). U moet dan bij uw bezwaarschrift aan de verhuurder
inkomensverklaringen (IB60-formulieren) over 2012 van alle leden van het huishouden voegen.
Verklaring Belastingdienst voor verhuurder
Verhuurders kunnen voor de huurverhoging van 2013 bij de Belastingdienst een inkomensverklaring opvragen over 2011 (het inkomenstoetsjaar). De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens.
De verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen. De Belastingdienst levert per woonadres digitaal een code. Die code geeft
aan of het huishoudinkomen meer dan 43.000 is, in de categorie 33.614-43.000 valt, minder dan 33.614 is of onbekend is. Als de code meer dan 43.000 of 33.614-43.000 is, wordt ook het getal
van het aantal bewoners vermeld en krijgt de verhuurder voor dat woonadres een inkomensverklaring die de verhuurder bij zijn inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel moet voegen.
Huurverhogingen 1980-2010
Jaarlijks stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Dit is een overzicht van de maximaal toegestane huurverhogingen tussen 1980 en 2010.
| Jaar | Inflatie | Gerealiseerde huurstijging |
Verwachte gem. huurstijging |
Max. toegestane huurstijging |
| 1980 | 6,1 | 6 | 6 | |
| 1981 | 6,8 | 6 | 6 | |
| 1982 | 6 | 6 | 6 | |
| 1983 | 2,8 | 5 | 5 | |
| 1984 | 3,1 | 3 | 3 | |
| 1985 | 2,3 | 3 | 3 | |
| 1986 | 0,3 | 2 | 2 | |
| 1987 | -0,2 | 2 | 2 | |
| 1988 | 0,9 | 3 | 3 | |
| 1989 | 1,1 | 3 | 3 | |
| 1990 | 2,5 | 3 | 3 | |
| 1991 | 3,9 | 5,4 | 5,5 | |
| 1992 | 3,7 | 5,5 | 5,5 | |
| 1993 | 2,1 | 5,4 | 6 | |
| 1994 | 2,7 | 5 | 6 | |
| 1995 | 2 | 4,5 | 6 | |
| 1996 | 2,1 | 4 | 6,5 | |
| 1997 | 2,2 | 3,5 | 6,5 | |
| 1998 | 2 | 3,2 | 3,1 | 6,5 |
| 1999 | 2,2 | 2,8 | 2,9 | 6,5 |
| 2000 | 2,6 | 2,5 | 2,5 | 3,8 |
| 2001 | 4,5 | 2,6 | 2,5 | 3,8 |
| 2002 | 3,4 | 2,8 | 2,9 | 2,7/3,7/4,2/4,7 * |
| 2003 | 2,1 | 3,1 | 3,2 | 3/4/4,5/5 * |
| 2004 | 1,2 | 2,9 | 2,9 | 3/4/4,5/5 * |
| 2005 | 1,7 | 1,8 | 1,8 | 2,7 |
| 2006 | 1,1 | 2,4 | 2,2 | 3,2 |
| 2007 | 1,6 | 1,1 | 1,1 | 1,1 |
| 2008 | 2,5 | 1,6 | 1,6 | 1,6 |
| 2009 | 1,2 | 2,4 | 2,5 | 2,5 |
| 2010 | 1,3 | 1,2 | 1,2 | 1,2 |
*) Afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs van de woning en de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem (zie de MG-circulaires MG 2002-02, MG 2003-02 en MG 2004-03).