Schakel JavaScript in om gebruik te kunnen maken van deze website.
Puntensysteem huurwoning
Noorland Juristen Menu

Puntensysteem huurwoning

Het puntensysteem bepaalt wat de maximale huurprijs van uw sociale huurwoning mag zijn. Is uw huur hoger? U kunt dan de verhuurder vragen om de huur te verlagen. Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurwoningen.

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs


Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem gewijzigd: de WOZ-waarde van de woning telt mee bij de berekening van het aantal punten. Woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Ook zijn de schaarstepunten vervallen. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes (ook voor bestaande huurcontracten).

Punten bepalen maximale huurprijs


Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Voor monumentenwoningen en zorgwoningen gelden nog een paar speciale regels. Bij elkaar opgeteld, leveren de punten een maximale huurprijs op. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.

U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw woning uitrekenen met de huurprijscheck onderaan deze pagina bij "Downloads".

Ligt de huurprijs van uw woning hoger dan de maximale huurprijs? Dan kunt u huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Als uw verhuurder dit niet wil, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen.

Geen maximale huurprijs bij geliberaliseerde huurwoning


Geliberaliseerde huurwoningen zijn huurwoningen waarbij de huur op de begindatum hoger is dan € 710,68 (prijspeil 2015). Bij deze huurwoningen bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs. Er is dan geen maximale huurprijs.

Is het huurcontract van uw geliberaliseerde huurwoning korter dan 6 maanden geleden ingegaan? Dan kan de Huurcommissie wel voor u nagaan of de huurprijs redelijk is. Dit heet de toets aanvangshuurprijs.


Puntensysteem zelfstandige woning

+
Met het puntensysteem kunt u de maximale huurprijs van uw zelfstandige huurwoning berekenen.

Bereken punten voor zelfstandige woning


Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang, waarbij u geen voorzieningen hoeft te delen met andere bewoners van het pand. U kunt zelf de punten voor uw zelfstandige woning (woonpunten) uitrekenen met de huurprijscheck onderaan deze pagina bij "Downloads".

Welke woningonderdelen tellen mee in het puntensysteem


In het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) krijgen zelfstandige woningen punten voor:

  • de oppervlakte van de woning;
  • het aantal door c.v. verwarmde vertrekken;
  • het energielabel;
  • keukenuitrusting;
  • sanitaire voorzieningen;
  • grootte van balkon/tuin/terras;
  • het soort woning (eengezinswoning of etagewoning);
  • gehandicaptenvoorzieningen;

Extra punten bij zorgwoning of monumentwoning


Een aantal soorten huurwoningen kan extra punten krijgen bovenop de punten van het puntensysteem. Het gaat dan om:

  • zorgwoningen;
  • monumentenwoningen: woningen in een rijksmonument of woningen deel uitmaken van een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht.


Puntensysteem voor kamers

+
Met het puntensysteem kunt u de maximale huurprijs van uw onzelfstandige huurwoning (kamer) berekenen.

Bereken punten voor kamer


Kamers vallen in de categorie onzelfstandige woningen. Dat zijn woningen waarbij u 1 of meerdere voorzieningen deelt met medebewoners. U kunt zelf de punten voor uw onzelfstandige woning (woonpunten) uitrekenen onderaan deze pagina bij "Downloads".

Onderdelen die meetellen bij puntenberekening


De volgende onderdelen tellen mee bij het berekenen van de punten voor uw onzelfstandige woning:

  • oppervlakte van kamer, keuken (als dit een keuken is die niet gedeeld hoeft te worden) en verwarmde gemeenschappelijke vertrekken;
  • centrale verwarming, gaskachels of aansluitmogelijkheden hiervoor;
  • eigen keuken of gedeelde keuken;
  • eigen toilet of gemeenschappelijk toilet. Een gemeenschappelijk toilet krijgt alleen punten als niet meer dan 5 huishoudens hier gebruik van maken;
  • eigen wastafel of gemeenschappelijke wastafel;
  • eigen douche of bad, of gemeenschappelijk gebruik hiervan. Een gemeenschappelijk(e) douche of bad levert alleen punten op als niet meer dan 8 huishoudens hier gebruik van maken.

Extra voorzieningen


Extra voorzieningen leveren extra punten op. Denk daarbij aan thermostatische regelknoppen op de cv-radiatoren, een privé- of gemeenschappelijke buitenruimte, een privé- of gemeenschappelijk fietsenberging.

Aftrekpunten


Iets minder comfortabele voorzieningen leveren aftrekpunten op. Bijvoorbeeld:

  • een hele kleine oppervlakte van de kamer;
  • ernstige overlastfactoren in de woonomgeving;
  • een toilet dat alleen via de kamer van een andere huurder bereikbaar is;
  • een kamer op de 5e verdieping of hoger zonder lift;
  • een bijzonder klein raamoppervlak in de kamer;
  • het laagste raam zit hoog in de muur;
  • het grootste raam in de kamer kijkt uit op een blinde muur;
  • een verbod om warme maaltijden te bereiden.

In totaal kunnen niet meer punten worden afgetrokken dan 50% van alle positieve punten.


Puntensysteem voor woonwagens en standplaatsen

+
Een woonwagen krijgt punten voor de afmetingen en de uitrusting. Bij een standplaats telt ook de woonomgeving mee.

Puntentelling voor woonwagen of standplaats


Er zijn 3 aparte puntentellingen:

  • voor standaard woonwagens;
  • voor overige woonwagens;
  • voor standplaatsen.

Een standaardwoonwagen is maximaal 15 meter lang en maximaal 3,5 meter breed. Alle andere woonwagens zijn geen standaardwoonwagens.

Onderaan deze pagina bij "Downloads" vindt u formulieren en tabellen waarmee u zelf het puntenaantal en de maximale huurprijs van uw woonwagen of standplaats kunt berekenen.


Puntensysteem en monumentenwoningen

+
Met het puntensysteem kunt u de maximale huurprijs van uw huurwoning in een monument berekenen. Verhuurders van monumentenwoningen mogen deze maximale huurprijs verhogen met een toeslag.

Bereken punten van monumentenwoning


Een monumentenwoning is een woning in een rijksmonument of een woning die ligt in een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht. Het puntensysteem voor zelfstandige of onzelfstandige huurwoningen bepaalt de hoogte van de maximale huurprijs van uw monumentenwoning.

U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw monumentenwoning uitrekenen met de huurprijscheck onderaan deze pagina bij "Downloads".

Onderaan deze pagina bij "Downloads" vindt u en tabellen ook formulieren voor het berekenen van het puntenaantal en de maximale huurprijs. Deze huurprijstabellen staan ook in de circulaire huurprijsbeleid.

Toeslag bovenop maximale huurprijs monumentenwoning


De verhuurder van uw monumentenwoning mag de maximale huurprijs van uw woning verhogen met een toeslag. Monumentenwoningen zorgen namelijk voor extra (onderhouds)kosten voor de verhuurder.

Vanaf 1 juli 2013 is de toeslag 50 punten voor woningen die zijn aangewezen als rijksmonument. Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht is de toeslag 15% van de maximale huurprijs.


Puntensysteem en zorgwoningen

+
Met het puntensysteem huurwoningen berekent u de maximale huurprijs van uw zorgwoning. Verhuurders van zorgwoningen mogen het aantal punten verhogen met 35%. Tot 1 oktober 2015 noemden we zorgwoningen serviceflats.

Bereken punten voor een zorgwoning


Het puntensysteem voor zelfstandige huurwoningen bepaalt het aantal punten van uw zorgwoning. De verhuurder mag dit puntenaantal verhogen met 35%. De maximale huurprijs die uw verhuurder voor uw zorgwoning vragen is daardoor ook hoger.

U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw zorgwoning uitrekenen onderaan deze pagina bij "Downloads".

Onderaan deze pagina bij "Downloads" vindt u ook formulieren en tabellen voor het berekenen van het puntenaantal en de maximale huurprijs. Deze huurprijstabellen staan ook in de circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015.

Woon ik in een zorgwoning?


Uw woning is een zorgwoning als:

  • er een noodoproepinstallatie in uw woning is;
  • er een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw is voor maaltijden of recreatie;
  • het gebouw of complex en uw woning drempelloos toegankelijk en doorgankelijk is: alle gangen naar de woning zijn minimaal 1,20 meter breed en er is een lift of hellingbaan bij een drempel hoger dan 2 centimeter.

Bejaardentehuizen en verzorgingstehuizen


In bejaardenhuizen en verzorgingshuizen kan het puntensysteem wel of niet gelden.

  • Geen puntensysteem bij zorgovereenkomst
    Is er een zorgovereenkomst (AWBZ) tussen de bewoner en het verzorgingshuis? Dan geldt het puntensysteem niet voor de woning of kamer van de verzorgde.
  • Wel puntensysteem bij gewone huur
    Mensen met een lichte zorgindicatie krijgen sinds enige tijd geen zorgovereenkomst (AWBZ) meer. Toch verhuren bejaardenhuizen en verzorgingstehuizen aan deze groep bewoners soms een appartement of kamer om leegstand tegen te gaan. In dit geval is sprake van gewone huur en geldt wel het puntensysteem voor zelfstandige woningen (bij huur van een appartement) of voor onzelfstandige woningen (bij huur van een kamer zonder eigen keuken/toilet/badruimte).


Puntensysteem en schaarstegebied

+
Tot 1 oktober 2015 golden er schaarstepunten voor huurwoningen in schaarstegebieden: specifieke gemeenten met een woningtekort. Per 1 oktober 2015 leidt de WOZ-waarde van de woning in alle gemeenten tot punten.

Tot 1 oktober 2015: extra woonpunten in schaarstegebieden


Schaarstegebieden waren specifieke regio's. Huurwoningen in gemeenten die in deze schaarstegebieden liggen, kregen extra woonpunten.

  • Had de woning een WOZ-waarde van € 2.900 per vierkante meter of minder? Dan kreeg deze 15 extra punten.
  • Had de woning een WOZ-waarde van meer dan € 2.900 per vierkante meter. Dan kreeg deze 25 extra punten.

Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: € 200.000 / 50 m2 = € 4.000 meer dan 25 punten.

Per 1 oktober 2015: puntensysteem gewijzigd


Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem gewijzigd. De schaarstepunten zijn vervallen, samen met de punten voor woonvorm, woonomgeving en hinderlijke situaties.

De WOZ-waarde telt nu op de volgende manier mee:
Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt

Voorbeeld:
WOZ-waarde € 150.000 euro en woningoppervlakte 70 m2 € 150.000/7.900 = 18,99 punten €150.000/70/120 = 17,86 punten Totaal = 36,85 punten Na afronding = 37

Punten berekenen


Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning aan de huurder door te geven. U kunt zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck onderaan deze pagina bij "Downloads".

Het meetellen van de WOZ-waarde kan leiden tot extra punten voor uw woning. Dit kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot het in een keer optrekken van de huur tot (dichtbij) de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.

Over het meetellen van de WOZ-waarde kunt u meer lezen in de circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015, deze vindt u onderaan deze pagina bij "Downloads".


Puntensysteem en energieprestatie

+
De energieprestatie telt mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Sinds 1 januari 2015 is er een vernieuwd energielabel en bepaalt de Energie-Index de energieprestatie.

Energie-Index bepaalt energieprestatie


Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De Energie-Index wordt weergegeven in een getal. Een lagere Energie-Index levert meer huurpunten op.

Een verhuurder moet nieuwe huurders informeren over de energieprestatie van de woning (voor bestaande huurders geldt die verplichting niet altijd).

Energiezuinige woning levert meer punten op


Afhankelijk van de energieprestatie krijgt een woning extra punten. Hoe energiezuiniger de woningen des te meer punten.

De puntentelling is als volgt:


Energie-Index (afgegeven ná 1-1-2015) Energielabel (afgegeven vóór 1-1-2015) Eengezinswoning Meergezinswoning / Duplexwoning
EI ≤ 0,6 Label A++ 44 40
0,6 < EI ≤ 0,8 Label A+ 40 36
0,8 < EI ≤ 1,2 Label A 36 32
1,2 < EI ≤ 1,4 Label B 32 28
1,4 < EI ≤ 1,8 Label C 22 15
1,8 < EI ≤ 2,1 Label D 14 11
2,1 < EI ≤ 2,4 Label E  8  5
2,4 < EI ≤ 2,7 Label F  4  1
EI > 2,7 Label G  0  0


Energieprestatie woning achterhalen


Per 1 januari 2015 zijn er 3 manieren om de energiezuinigheid van een huurhuis te achterhalen.

  • Via de Energie-Index
    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index (EI) laten opstellen. Dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten.
  • Via een geldig energielabel
    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen Energie-Index, maar wel een geldig energielabel (niet ouder dan 10 jaar). Dan bepaalt het soort energielabel (A++ t/m G) het aantal huurpunten dat de verhuurder mag doorrekenen in de maximale huur.
  • Via het bouwjaar
    Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en ook geen Energie-Index? Dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal huurpunten (zie onderstaande tabel).



Bouwjaar Huurpunten eengezinswoning Huurpunten meergezinswoning
2002 en later 36 32
2000 t/m 2001 32 28
1998 t/m 1999 22 15
1992 t/m 1997 22 11
1984 t/m 1991 14 11
1979 t/m 1983 8 5
1977 t/m 1978 4 1
1976 en ouder G 0

Een verhuurder die vermoedt dat de Energie-Index 2015 een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog de Energie-Index 2015 laten berekenen.


Puntensysteem en WOZ

+
Een gewilde sociale huurwoning heeft meer waarde voor huurder en verhuurder. Om de marktwaarde mee te laten wegen bij de berekening van de huurprijs, geldt per 1 oktober 2015 een nieuw puntensysteem. De belangrijkste wijziging is dat de WOZ-waarde van de woning meetelt in de berekening van het aantal punten.

Onderdelen die niet meer meetellen in puntensysteem


Per 1 oktober 2015 geldt een nieuw puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). Hierdoor tellen de volgende onderdelen niet meer mee bij de berekening van het aantal punten:

  • woonvorm;
  • woonomgeving;
  • hinderlijke situaties;
  • schaarstepunten.

Berekening punten voor de WOZ-waarde


Bereken de punten voor de WOZ-waarde als volgt:
Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt.
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt.

Voorbeeld:
WOZ-waarde is € 150.000 en woningoppervlakte is 70 m2.
150.000/7.900 = 18,99 punten
150.000/70/120 = 17,86 punten
Totaal = 36,85 punten
Na afronding = 37

Bij deze berekening gelden 3 regels:

  • U rekent altijd met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000.
  • Bij een nieuwbouwwoning geldt de WOZ-waarde na oplevering. Als de WOZ-beschikking nog uitging van een woning in aanbouw moet u uitgaan van het taxatieverslag van de gemeente. U hanteert dan de eindwaarde van de woning en de grondwaarde uit dat taxatieverslag.
  • De laagste uitkomst is altijd 40 als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen en de woning is gebouwd in de periode 2015-2019.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.900 en € 120) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld. Naast de WOZ-waarde zijn er nog andere onderdelen die meetellen in de berekening van het aantal punten. Denk aan oppervlakte van de woning en energielabel. Ook als een woning een monument is, telt dit mee. Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning per 1 oktober 2015 aan de huurder door te geven. U kunt zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck onderaan deze pagina bij "Downloads".

Alleen huurverhoging door nieuw puntensysteem bij nieuwe huurcontracten


Het nieuwe puntensysteem kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot het optrekken van de huur tot de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.

Bij bestaande huurcontracten leidt het nieuwe puntensysteem per 1 oktober 2015 niet tot een extra huurverhoging. De huur kan per 1 oktober 2015 wel worden verhoogd als de huurprijs in juli 2015 niet was verhoogd vanwege de punten.

Nieuwe puntensysteem alleen voor zelfstandige huurwoningen


Het nieuwe puntensysteem geldt alleen voor zelfstandige sociale huurwoningen. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals een kamer in een studentenhuis) verandert niets.




Volg ons op Facebook!
► Facebookpagina